miércoles, 16 de enero de 2008

El cuchillo que cae o el patrimonio negativo


Muchos pensamos que la vivienda va a bajar espectacularmente de precio, algunos opinan que habrá una caída rápida y otros que la bajada será muy gradual.

Bastantes personas han contado sus intenciones de comprar en el momento que les sea accesible, esto es, cuando baje un X% y puedan asumirlo, un 20%, un 30%, dependiendo cada uno de su situación.

Un refrán americano, refiriéndose a la bolsa dice 'nunca cojas un cuchillo que cae', es decir, nunca compres cuando algo baja vertiginosamente.

Voy a explicar por qué no debéis NUNCA comprar un piso en una situación bajista. Al loro porque esta explicación (no mía, por supuesto) deberíamos extenderla desde este foro para que la gente sepa lo que les puede pasar.

Imaginaos: la vivienda ha bajado un 20%. Yo ya puedo comprar. Voy al banco y firmo. Por facilitar las cuentas, el banco me da 40 millones, el 100% (técnicamente no será así, será el 80%, hagámoslo para facilitar la transmisión de la idea). Un par de avalistas y para dentro.

Me da igual que la vivienda siga bajando. Compro para vivir y puedo pagarlo, qué más da.

Pasan 2 años. Me voy a cambiar de coche, que el mío está viejo y lo necesito para trabajar. Voy al banco y pido un crédito. Cómo no me lo van a conceder, si es poco dinero (en comparación con la hipoteca) y he sido buen pagador.

Hablo con el interventor, y ....ME LO DENIEGAN. Es más, me avisan de que me van A QUITAR LAS TARJETAS DE CRÉDITO Y RESTRINGIRME LA TARJETA DE DÉBITO AL MÍNIMO.

¿Pero CÓMO PUEDE SER, si soy buen pagador????? Pues porque he pasado a tener INMOVILIZADO NEGATIVO. Si mi piso se tasara en ese momento valdría un 15% menos que cuando lo compré, pues los pisos han seguido bajando.

Eso quiere decir que para el banco, es como si ya tuviera un crédito personal de 6 millones, que es lo que no cubre la hipoteca. Y encima (todo el mundo lo sabrá) lo más problable es que el año que viene deba más. Es decir, he pasado a ser un sujeto financieramente 'peligroso'.

Debo la hipoteca de mi piso +6 millones, y ahora encima quiero cambiar de coche, cuando todos los indicadores dicen que el año que viene aún deberé más....

OJO. Si el año que viene vuelve a bajar un 10% la vivienda, a lo mejor no sólo me deniegan el crédito a mí. Igual van a por mis avalistas. Igual dentro de 3 años, tanto yo como mis avalistas no tenemos la confianza del banco ni para hacer la compra en el Carrefour con tarjeta.

MÁS COSAS. En muchos contratos hipotecarios se establece que si en algún momento el bien hipotecado (piso) es tasado por un valor inferior al del principal que se debe, el banco puede resolver el contrato PIDIENDO LA DEVOLUCIÓN ÍNTEGRA DE LO SOLICITADO.

Esto es una solución madmaxista, pero que sepamos que es posible. Es decir, pido 40 millones, y dos años después debo 39 pero el piso vale 32. En ese momento el banco puede EXIGIRNOS que devolvamos 32 millones.

¿Por qué y para qué? Pues es más o menos sencillo; si el banco prevé una hecatombe (un desplome del 50% del valor en poco tiempo), con esta cláusula se asegura que seas tú quien ahora venda el piso por el precio actual de mercado (quedándote con un pequeño pufo que cubrís tú y los avalistas), que esperar 5 años y tener que embargarte cuando el valor del piso en el mercado sea la mitad y a lo mejor uno de los dos esté en el paro.

La deuda la seguiréis teniendo, pero ellos perderán liquidez y seguridad de pago.

Ojo que vemos la paja en el ojo ajeno, pero la gente que compre antes de que toquen fondo esto les puede pasar tranquilamnte.

Como situación irreal, he puesto que el banco te concede el 100% para que se pueda ver más fácil. De hecho el que el banco conceda sólo el 80% de la tasación es precisamente por esto, para asegurarse de que tu inmovilizado sea positivo y tu economía saneada, pero aunque fuera así en un entorno bajista ese 20% se puede recortar bastante facilmente.

Pensad que en estos momentos las tasaciones tiran hacia lo alto, y es posible que hasta que esto haya crujido bastante se mantenga así.

Pero llegará el momento, cuando estén las bajadas oficilizadas que los propios bancos presionarán para que se cambien las tornas, pues no querrán correr ningún riesgo; en vez de tirar la tasación por lo alto por si acaso (para poder prestar el dinero), tirar la tasación hacia abajo, para no correr ningún riesgo.

Es decir, que simplemente con la diferencia de tasación en el momento de la compra y la que se produzca unos años después se pueden comer un buen porcentaje de ese 20% de seguridad.

Y si ya pensamos en los pepitos que pidieron el 120% y que encima compraron en el momento más álgido...uf.

Pensad, el piso vale 50. Tasado por 65 por presión a la tasadora para poder dar todo más gastos.

Ese piso pierde un 30% de valor. Ahora en el mercado vale 35 millones. Tú debes 61 (han pasado unos años y has amortizado algo).

ES DECIR, ENTRE PEPITO Y SUS AVALISTAS TIENEN 25 MILLONES SIN RESPALDAR.

Son auténticos cadáveres financieros. No les darán tarjeta o crédito hasta que esa situación se compense, y pueden pasar.....¿15 años????

Pues eso, por favor a todos los que estén esperando a que bajen los precios para comprar, por favor explicadles esto bien clarito. Hay trampa...

lunes, 7 de enero de 2008

Lo preocupante ya no es el precio de la vivienda

Mucha gente se pregunta:

"No logro explicarme, ¿qué está pasando?

La cantidad de dinero que un banco estaba dispuesto a prestar a la mayoría del público hace un par de años no es ni de cerca la que está dispuesta a prestar ahora.
Hasta hace poco (un par de años aproximadamente) a cualquier pareja joven le prestaban grandes cantidades de dinero para la adquisición de su vivienda sin más garantías que sus nóminas y la propia vivienda a adquirir."

La explicación es fácil. Se llama "burbuja crediticia" y fue una estrategia diseñada básicamente por la reserva federal de Estados Unidos y el BCE para paliar las pérdidas financieras producidas por el reventón de la burbuja de las punto.com y el riesgo de recesión que provocó el atentado del 11-S en 2001. Para salvar al sistema financiero, ambas entidades multiplicaron la liquidez bancaria y bajaron los tipos a niveles históricos. Al mismo tiempo, se diseñaron "innovaciones financieras" de alto riesgo: las CDO y la titulización hipotecaria, destinadas a apalancar los créditos mediante recompras sucesivas de los títulos de deuda, enmascarando de esta manera la insolvencia del sistema. Esto se llevó a niveles extremos.

Era evidente que tal inundación de liquidez e "innovación financiera" iba a provocar otra burbuja, ahora sobre los activos tangibles de refugio clásico: el mercado inmobiliario. Inmediata y previsiblemente, se desató la escalada. Con tipos en mínimos históricos y abundancia de liquidez, los bancos se dedicaron alegremente a regalar créditos hipotecarios -que a eso se dedican, vamos- a gente que en condiciones normales jamás hubiera sido financiada por montos escandalosos como los que hemos visto. Como los bancos minimizaban su riesgo de impago debido a la titulización hipotecaria (y, en el caso español, mediante avales solidarios), poco les importó crear un desaforado mercado subprime, que en condiciones normales hubiera sido considerado insolvente.

Toda burbuja provoca un antimercado (paradoja mediante la cual oferta y demanda se potencian en lugar de tender a equilibrarse) : una distorsión explosiva de la demanda, atraída por la posibilidad de especulación. De esta manera, entre 2001-2006, la demanda de compra de vivienda es España se duplicó, lo que hizo creer a muchos genios inmobiliarios que, de allí en más y para siempre, lo más natural iba a ser que cada español tuviera dos o tres viviendas en propiedad y compradas a precios estratosféricos.

La locura tuvo éxito inicial debido a que esto coincidió en España con que se incorporaba al mercado la generación del baby boom y un número creciente de inmigrantes, lo que hizo que la producción de vivienda triplicara la demanda natural; y como parte del elevado sobrestock que se iba acumulando quedaba enmascarado por la cantidad de inversión especulativa en el mercado, hubo quienes llegaron a creer que el mercado iba a seguir absorbiendo indefinidamente medio millón de viviendas anuales o más.

Pero, de repente.... nos enteramos de casos como éste:

"En los últimos meses, a parejas jóvenes con trabajos cercanas a mí, le han supeditado la concesión de un préstamo a la presentación de avales (en la mayoría de los casos mas de uno)."

Las burbujas se retroalimentan a sí mismas de forma desaforada: la producción, la demanda y los precios se multiplican al mismo tiempo, hasta alcanzar cotas fuera de toda lógica. Sin embargo, como bien explicó H.Minsky, todo cohete necesita quemar combustible, y el único combustible que queman las burbujas se llama "crédito barato". Bastará entonces con que surja alguna incidencia que restrinja el crédito para que el colapso no tarde en llegar. Y cuando el cohete ha llegado demasiado alto, no "aterriza suavemente". Se estrella de mala manera.

Pues, estimado ciudadano perplejo, el combustible se ha agotado. Como la fiesta estaba tan chula, nadie quiso ver que estábamos quemando más combustible del que había, y comenzamos a traerlo del futuro. Ahora hay que devolver el combustible que íbamos a usar en los treinta años siguientes, pero que lo quemamos tirando cohetes en cinco.

Y sin ordalía crediticia, el valor de la vivienda es... pues el que se pueda pagar con lo que tengamos hoy, si ha quedado algo.

Y como la especulación ya ha abandonado las playas inmobiliarias, de repente nos hemos dado cuenta de que la demanda de medio millón de viviendas no era real, y nos han quedado dos millones de pisitos sin vender que no encontrarán dueño por largo tiempo.

Y como gran parte del empleo y la producción eran camareros de la misma fiesta, pronto veremos lo que significa quedarse sin fiesta, y sin saber qué hacer con dos millones de camareros en el paro.

Y como hemos gastado en cohetes el dinero que debería haber sido destinado a la producción, investigación, desarrollo y tecnología... pues aquí nos encontramos a la espera de ser conquistados por quienes hayan usado el dinero en lo que se debía.

Nuestro ciudadano resume:

"Muchos de nosotros, aún queriendo locamente comprarnos nuestra vivienda, no vamos a poder (de momento). No quiero ser agorero, pero mi sensación es que este país, al igual que otros donde la maldita burbuja inmobiliaria ha hecho el destrozo de aquí, va a pagarlo muy caro."

Así es. Por lo de la vivienda, estimado ciudadano, no deberías preocuparte: si sobrevives los próximos tres años y logras ahorrar un poco, comprarás tu vivienda a un precio ajustado a una economía sana: es decir, un 40% de lo que pagarías hoy.

viernes, 4 de enero de 2008

Saber para apreciar

Sin saber lo bastante de algo es difícil apreciar. Apreciar en su doble acepción de percibir y de valorar. Y de ahí que nuestra posesión de cultura y conocimientos constituya una dotación de sentidos suplementarios tanto para captar novedades como para su disfrute. Es decir, para apreciar el relieve de las cosas y para dis-frutar con la variedad de las dis-tinciones. Más saber conduce a potenciar otro saber y entre sí los saberes se permean entre sí para afinar la habilidad de nuestros sensores.

Aquello que nos es indiferente tiende a sernos simultáneamente inapreciable o poco apreciable de acuerdo a la colección de registros que poseemos.

Sensores multívocos, complejos y enriquecidos brindan la ocasión para nuevas captaciones de diferencias y la oportunidad para introducirlas en nuestro acervo de sensibilidad.

Estrenar

Estrenar mola. Todo aquello que se encuentra en el comienzo de su ciclo vital contiene en sí mismo, en su propia esencia, la energía de lo que está por venir. A la potencia de lo nuevo son inherentes toda una serie de cualidades que irrigan e irradian vida. Una estancia, una amistad, un trabajo o amor nuevo, emanan un elixir mágico cuyo porvenir congrega, al menos potencialmente, toda suerte de fortunas, rimas y sueños.

Y probablemente pocas ocasiones como la llegada del año nuevo, son capaces de reunir tantos y tan buenos deseos a lo largo y ancho del globo en poco más de 24 horas. Como si de un calambrazo gigante y planetario sacudiera el globo, nadie escatima a la hora de llenarse la boca no sólo de uvas, sino con buenas aspiraciones para el año que empieza. Tan sólo se acaba el año, pero por la magnitud de la puesta en escena y el despliegue de medios, parece que se fuera a acabar el mundo.

Tras el estreno de la resaca, y tras la resaca, todo un universo de nuevos y buenos propósitos para el año de estreno. Podría decirse que, por unas horas, el ser se hace pequeño y se ve incapaz de alcanzar sus deseos si no los manifiesta o concreta de algún modo. Así mucha gente recita en alto y con testigos, e incluso escribe o apunta con letras bien grandes, la listas de las cosas que desea llevar a cabo durante el año que empieza. Un nutrido menú de aspiraciones que suele recrear las diversas variantes del clásico 'salud, dinero y amor'; con algunas sofisticaciones propias de la deconstrucción que caracteriza al siglo XXI. Y claro, como la capacidad del ser a la hora de pedir es infinita, no pasa mucho tiempo antes de que tropecemos de bruces con un galimatías vital que, poco tiene de realidad sino más bien al contrario: parece una vida diseñada en Second Life con toda clase de atávicos retos, que pregonan escasas probabilidades de materializarse.

En primer lugar un clásico: el físico. Esclavizados por las tendencias que imponen los dictados de la imagen, el sufrido individuo acude el 7 de enero al gimnasio de guardia, a ver si hay manera de arreglar los dispendios de las fiestas. En segundo lugar, el dinero. Efectivamente, son legión los que arrancan dispuestos a mejorar su posición laboral -indirectamente, la económica- a base de mejorar su aprendizaje: idiomas, contabilidad, ofimática, diseño de páginas web, etc. Todo tipo de cursos de especialización íntimamente ligados con esa obsesión que entroniza el sistema por ascender, promocionar, medrar, afanarse, conquistar...

Para terminar el podio de las quimeras, el tercer lugar lo ocupa esa inquietante moda que ha convertido en una nueva obligación para el ser, como es el querer estar bien en cualquier momento, lugar o circunstancia. En principio y como propósito, no parece un mal deseo; el problema es pretender que todo cambie sin esfuerzo alguno por nuestra parte, es más, existe el convencimiento generalizado de que el mero hecho de apuntarse a un curso de pilates, yoga, meditación o reiki, por sí sólo bastará para alcanzar tan deseado Nirvana. Y nada más lejos de la realidad porque, nos guste o no, las inercias que trazamos -o que la propia vida deposita en la mochila de nuestra existencia- tienden a enquistarse y no desaparecen hasta que el portador -y propietario- realiza algún gesto eficaz para cambiar; lo cuál siempre lleva asociado algún tipo de esfuerzo consciente.

El resto, son cantos de sirena. Ajustar el reloj biológico con el inicio del año para, simplemente, hacer borrón y cuenta nueva, apenas tendrá sentido si, pese a toda esa interminable pila de nuevos deseos, nadie acciona el botón de "cambio de actitud". La gente está motivada para hacer análisis, pensar en cómo ha sido su año y en qué le gustaría cambiar; es un momento de esperanza, la cuestión es que esos objetivos se suelen desvanecer a la semana siguiente, porque hay mucho optimismo o no son realistas.

miércoles, 2 de enero de 2008

2007: El año en que se inició la crisis inmobiliaria

Desde una perspectiva histórica, el año 2007 probablemente será conocido como el ejercicio en el que se inició la primera crisis inmobiliaria del siglo XXI. Una larga crisis difícilmente comparable con la ligera recesión observada entre 1992 y 1997 y relativamente más parecida a la observada entre 1980 y 1985. La principal causa de la misma no hay que buscarla en la evolución del tipo de interés ni en el crecimiento de la economía española, sino en el elevado precio de la vivienda y en el exceso de oferta.

En la actualidad, el precio de los pisos no está en consonancia en la mayoría de las localidades ni con el poder adquisitivo ni con la capacidad de endeudamiento de su población. Una elevada especulación generada principalmente por la existencia en el reciente pasado de una gran demanda por motivo de inversión, basada en una revalorización supuestamente inacabable del activo vivienda y en unas impresionantes facilidades de financiación, ha llevado al precio de las residencias a un excesivo nivel. Así, en localidades como la ciudad de Barcelona, donde continúa existiendo una importante demanda latente, el elevado precio es el principal culpable de la gran caída de las ventas. Aunque algunos promotores e intermediarios consideran adecuado un precio de 10.000 euros por m2 (relativamente habitual en las viviendas nuevas de L'Eixample), éste queda absolutamente fuera del alcance de la mayoría de la población. Por tanto, aunque la oferta es escasa, la demanda aún lo es más. La solución para dinamizar las ventas es simple y sencilla: consiste en reducir el precio de la vivienda para adecuar la oferta a la capacidad de pago de la demanda.

El exceso de oferta de viviendas es prácticamente visible en cualquier municipio del país. Un impresionante número de grúas y una gran cantidad de carteles con la frase "en venta" así lo atestiguan. En materia de obra nueva, en numerosas localidades será necesario el transcurso de un período superior a cinco años, dado el ritmo de ventas observado en 2005, para absorber la totalidad de los pisos programados. Y siempre y cuando no se edifique una sola vivienda adicional. En un elevado número de municipios, cuya población es inferior a 25.000 habitantes, la desaparición de la demanda por motivo inversión ha hecho que prácticamente no queden demandantes. Debido a ello, el "promotor listo" debe actuar con rapidez y bajar antes que los demás el precio de las viviendas en oferta. Si lo hace con posterioridad al verano de 2008, puede ser demasiado tarde. Es posible que en determinadas poblaciones la demanda por motivo uso esté casi completamente satisfecha y sea prácticamente imposible vender las viviendas, sea casi cuál sea el precio ofrecido.