Desde una perspectiva histórica, el año 2007 probablemente será conocido como el ejercicio en el que se inició la primera crisis inmobiliaria del siglo XXI. Una larga crisis difícilmente comparable con la ligera recesión observada entre 1992 y 1997 y relativamente más parecida a la observada entre 1980 y 1985. La principal causa de la misma no hay que buscarla en la evolución del tipo de interés ni en el crecimiento de la economía española, sino en el elevado precio de la vivienda y en el exceso de oferta.
En la actualidad, el precio de los pisos no está en consonancia en la mayoría de las localidades ni con el poder adquisitivo ni con la capacidad de endeudamiento de su población. Una elevada especulación generada principalmente por la existencia en el reciente pasado de una gran demanda por motivo de inversión, basada en una revalorización supuestamente inacabable del activo vivienda y en unas impresionantes facilidades de financiación, ha llevado al precio de las residencias a un excesivo nivel. Así, en localidades como la ciudad de Barcelona, donde continúa existiendo una importante demanda latente, el elevado precio es el principal culpable de la gran caída de las ventas. Aunque algunos promotores e intermediarios consideran adecuado un precio de 10.000 euros por m2 (relativamente habitual en las viviendas nuevas de L'Eixample), éste queda absolutamente fuera del alcance de la mayoría de la población. Por tanto, aunque la oferta es escasa, la demanda aún lo es más. La solución para dinamizar las ventas es simple y sencilla: consiste en reducir el precio de la vivienda para adecuar la oferta a la capacidad de pago de la demanda.
El exceso de oferta de viviendas es prácticamente visible en cualquier municipio del país. Un impresionante número de grúas y una gran cantidad de carteles con la frase "en venta" así lo atestiguan. En materia de obra nueva, en numerosas localidades será necesario el transcurso de un período superior a cinco años, dado el ritmo de ventas observado en 2005, para absorber la totalidad de los pisos programados. Y siempre y cuando no se edifique una sola vivienda adicional. En un elevado número de municipios, cuya población es inferior a 25.000 habitantes, la desaparición de la demanda por motivo inversión ha hecho que prácticamente no queden demandantes. Debido a ello, el "promotor listo" debe actuar con rapidez y bajar antes que los demás el precio de las viviendas en oferta. Si lo hace con posterioridad al verano de 2008, puede ser demasiado tarde. Es posible que en determinadas poblaciones la demanda por motivo uso esté casi completamente satisfecha y sea prácticamente imposible vender las viviendas, sea casi cuál sea el precio ofrecido.
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